상계동 상계주공 2단지 재건축 투자 완전분석

상계동 상계주공 2단지 재건축 투자 완전분석

- 노원구 상계동 상계주공2단지 아파트는1987년에 대단지 2,029세대 규모로 준공된 재건축진행 아파트.

- 단지내 초등학교와 중학교를 완전히 품고있는 장점.

 

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- 상계 신시가지 지구는 전두환 시절 현대적인 대규모 아파트 건설을 위해 과거 배밭, 달동네였던 상계동 일대를 싹다 밀어서 20여개 단지의 아파트로 변신시킨 신시가지 사업지구이다.

- 85년~89년에 걸쳐서 조성되었으며, 최초 주로 저소득층 대상 주거 공급으로 설계 되었다.

 

- 5층 저층으로만 구성된 상계주공 8단지는 2020년 포레나노원 으로 재건축 환생되었으며, 5단지의 경우 현재 사업시행인가(GS건설 수주) 후 재건축으로 가장 빠른 속도로 보인다.

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- 하지만 이외 단지아파트들의 경우 대부분 중소형 평형위주에 사업성만 보면 애매한 단지들이 대부분이라 과연 향후 재건축이 어떤식으로 이어질지 의문부호도 남는 상계동 주공아파트이다.

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아파트명 :

- 서울시 노원구 상계동 상계주공 2단지 아파트

- 준공년도 : 1987년 11월 준공

- 세대수 : 2,029세대

- 용적률 : 171% / 총 23개동 최소5층 ~최고 15층

- 평균대지지분 : 12.3평

 

- 생명줄노선 : 노원역 (7호선, 4호선)

-> 교통은 호불호가 확실히 갈릴듯한데. 1단지가 7호선 이용은 확실히 더 편리하고 가까움. 2단지가 3단지랑 1단지 사이에 있어서 중계역은 애매하고 노원역으로 주로 이용.

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도보로 10분정도면 충분해서 나쁘지는 않은 수준.

그리고 4호선 타는곳은 좀더 멀지만 그래도 노원역 이용시 4호선도 더블역세권 이용가능하니 교통측면에서 오히려 나은 부분도 있다.

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노원역 인근 A중개사무소 관계자는

"상계주공 5단지는 현재 가구수도 840가구 규모로 재건축을 해도 100여가구 늘어나는 상황이지만 이마저도 임대주택을 고려하면 일반가구수가 거의 없을 것"이라며 "

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사업성이 좋지 않은 상황으로 추가 분담금도 5억원에서 6억원이 나올 것으로 보인다"고 지적했습니다.

상계주공 5단지 관련기사

상계주공중에서 8단지 5층주공단지 여기는 PC공법 100% 라서 이미 빠르게 재건축 되었고, 지금 속도로 봤을때 5단지가 가장 빠름(여기도 5층) 근데 여기도 슬슬 말이 많이 나온다.

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5층이지만 결국 대지지분 12평대 정도이고 벌써부터 분담금 5~6억될수있다고 말이 많은 상태.

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==> 상계동 모든 아파트들 재건축 추진하지만 결국은 진행은 되겠지만 결국 단계단계별로 "사업성 = 돈" 문제가 이슈가 될 수 밖에 없는 구조라고 생각함. 왜? 땅은 부족하고 세대수는 많으니까.

 

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그러면 이쯤에서 주민들 등판해서 역세권 용적률 상향이 어떻고~ 서울시 층고규제 풀려서 50층으로 지으면 어떻고~ 등등 가정법 및 호갱노노 어법을 풀어 놓는다.

용적률이든 뭐든 다 좋은데 그 모든건 플러스 알파의 영역이지 일단 내집 뿌수고 새집 짓는데 기본적인 사업 펀더멘탈 기초체력이 있어야 알파가 생기든 뭐든 하지 않을까?

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플러스 알파에 기대고 있는 자체가 향후 상계동 재건축은 '서울시'의 관리 영역에 기댈수 밖에 없는 구조인것을 스스로 자명하는 사업성 부족의 증명이라고 보임.

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실거래가 :

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17평

<매매> - 전고점(21년6월) 6.5억 / 최근 실거래(22년12월) 4.4억 / 최근 호가 4.8억~5.5억

<전세> - 1.4억 ~ 2억

<매매전세차이 gap> - 3억 이상

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*여기가 그나마 해당평형 1단지보다 최근 거래가 더있어서 1단지 18평 보시는분들 여기 17평이랑 (둘이 대지지분 비슷함) 시세 꼭 비교해서 보면 좋을듯함.

 

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24평

<매매> - 전고점(21년6월) 8억 / 최근 실거래 없음 / 최근 호가 6억~6.5억

<전세> - 2.5억~2.7억

<매매전세차이 gap> - 3.5억 이상

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*해당평형들 모두 1단지와 2단지가 데칼코마니처럼 거의 시세가 비슷한 모습을

-> 가격은 품격임. 그 가격이 거의 오랜기간 비슷했다는점은 1단지와 2단지가 거의 사실상 큰 차이 없이 동일한 아파트일 정도라고 보임.

==> 각각 생활 거주요건 따른 장단점 미세하게 차이 있으니 1,2단지중에 고민이라면 각각의 수요에 맞는 최선의 단지, 평형으로 하는게 맞을듯.

 

 

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- 초등학교, 중학교 완전히 품고있는 학세권

-> 1단지가 길하나 건너야하는것에 반해 여기는 그냥 완벽한 초중품아, 어린 자녀 둔 입장에서 생각해보면 1단지 2단지 고민될떄 확실히 2단지 선택할듯.

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단점 :

- 1단지 대비 괜찮지만 그래도 여전한 애매한 사업성

-> 애매한 사업성이라는게 여기 상계동 주공아파트들이 또 막 재건축 사업성이 안좋다! 여긴안돼!! 이런건 아니다. 말그대로 애매함.

연식이나, 노후도, 학군품은 입지 생각했을때 분명 재건축이 될것은 분명하고. 사업성도 어느정도 나오지만 근데 애매함..

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