상계주공 5단지의 재건축 사업성 분석

재건축 사업성 분석 - 상계주공5단지

 

1. 개요

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a. 재건축 이전

상계주공5단지 현황(외부자료)

상계주공5단지는 1987년에 입주한 840세대의 아파트이다. 상계주공은 1987년~1989년 사이에 조성된 곳으로 상계주공 16개 단지 중 8단지와 5단지만 5층으로 이루어진 용적률 100% 미만의 저층아파트이다. 상계주공8단지는 2020년 1,062세대의 포레나노원으로 재건축이 완료되었으나, 상계주공5단지는 기존 2종주거지역 이었으며(상계주공8단지는 기존 3종 주거지역이었다.), 상계주공8단지에 비해 용적률이 다소 높은 편(8단지 88.78%, 5단지 93.36%)이기 때문에 상대적으로 늦은 시기 재건축이 진행되고 있다. 상계주공5단지는 2015년 정밀안전진단에서 D등급을 받고, 동년 한국자산신탁을 신탁사로 선정한 후 '21년 1월 정비계획(안)이 가결되고, '23년 1월 GS건설로 시공사선정을 하는 등 차근차근 재건축을 진행하고 있다.

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상계주공5단지 평면(11평 단일평형)

상계주공5단지는 위와 같은 공급면적 11평, 전용면적 9.7평 상당의 1룸형 아파트 단일평형으로 이루어져 있다. 그리고 최고층수 5층에 엘리베이터가 없는 저층아파트이기 때문에, 임대차금액이 1억원 전후로 상당히 낮은 편이다. 하지만 단지 위치가 4.7호선 노원역에서 도보 5~7분 내외로 접근할 수 있어 지하철역 및 노원역 인근 상업지역과 가깝다는 장점을 가지고 있다.

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상계주공5단지 조감도

현재 거주환경의 열악성 및 역과 가깝다는 장점으로 인해 재건축이 추진되고 있으며, 재건축이 완료된다면 위와 같은 형태로 아파트가 지어질 예정이다. 위 사진은 상계주공5단지의 시공사인 GS건설에서 제시한 조감도이다.

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b. 정비계획

상계주공5단지 정비계획(안)

상계주공5단지는 단지 가운데로 2차선의 단지 내 도로가 위치하고 있다. 단지 내부 관통도로는 단지 내 도로로서 재건축 이후에도 노원역 인근에서 상수초, 신상중 등 학교쪽으로 이동하기 위한 가장 가까운 길이기 때문에 도로는 여전히 남아있되 지하공간은 활용할 수 있는 단지 내 도로로 남아있을 것으로 예상된다.

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상계주공5단지 계획(안)

 

그리고 기존 2종주거지역이었던 것을 3종주거지역으로 종상향하여 용적률 300%로 아파트가 지어질 예정으로, 이에 따라 단지 우측 770평 가량의 부지를 공공청사 및 문화시설로 기부체납하고, 기부체납을 통해 소형임대주택을 152세대(25평) 짓는 것으로 정비계획이 확정되었다. 이에 따라 분양세대는 844세대로서, 기존 세대수(840세대)와 거의 비슷하기 때문에, 사실상 1대 1 재건축 방식으로 재건축이 추진될 것으로 보인다.

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상계주공5단지 특징

상계주공5단지는 인근이 학교(상수초, 신상중) 및 상계주공4단지, 상계한양, 상계주공6단지 등으로 둘러싸여 있으며, 특히 상계주공6단지가 상계주공5단지를 둘러싸고 있어, 상계주공6단지와 조화로운 모습을 보이고, 인근 아파트에서 노원역 등으로 원할하게 이동할 수 있도록 '도시형 생활가로'를 조성하는 것을 주안점으로 둔 것으로 보인다. 이에 따라 단지가 전체적으로 외곽은 7~15층의 중정형모양으로, 가운데는 최고층수 35층의 고층아파트로 지어지는 모습을 보인다.

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2. 사업성분석

상계주공5단지 재건축의 사업성분석을 위해서는 총비용, 총수익을 산정해야 한다. 상계주공5단지의 경우 신탁방식으로 재건축을 진행하고 있으며, 정비구역지정 및 시공사선정이 끝났기 때문에 건축심의 등 인허가 및 조합원분양신청을 거치면 약 2.5년 후 이주를 시작할 수 있을 것으로 보이며, 약 4년 후 착공, 약 8년 후 입주를 할 수 있을 것으로 보인다.

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a. 총비용

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1) 종전자산평가액

* 세대수 : 840세대(11평 단일평형) * 세대당 감정가격 : 4억원(추정) * 총 종전자산평가금액 : 3,360억원

상계주공5단지는 11평 단일평형으로 840세대이다. 아직 사업시행인가를 받지 않아 종전자산평가금액의 책정은 어렵지만, 2023년도 공동주택공시가격이 3.28억원~3.67억원이고, '24년에도 공동주택공시가격이 이와 비슷하거나 약간 조정될 것으로 보이기 때문에 세대당 평균 감정평가금액은 4억원정도가 될 것으로 예상된다. 그리고 이를 바탕으로 한 총 종전자산평가금액은 3,360억원으로 추정된다.

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2) 공사비

* 연면적 : 45,209평 * 평당 공사비 : 850만원 / 평 * 아파트 공사비 : 3,842억원 * 그 외 공사비 : 404억원(기존 시공사선정 당시 연면적당 공사비 이외 공사비) * 총 공사비 : 4,246억원

상계주공5단지는 '23년 1월 시공사선정 당시 GS건설과 평당 650만원에 아파트건설을 계약하였으며, 아파트 이외 부대시설(공공청사 등 기부체납시설 등)을 짓기 위한 비용으로 약 404억원을 포함 '23년 1월 3,342억원에 시공사와 계약하였다. 하지만 향후 착공시점까지 약 4년정도의 시간이 소요될 예정이며, 해당 시점까지 공사비 등의 인상분을 감안하면, 실질적인 공사비는 평당 850만원 정도가 될 것으로 예상된다. 이에따라 착공시점 기준 실질적인 총 공사비는 4,246억원으로 볼 수 있다.

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3) 사업비

* 이주비대출비용 : 504억원(3,360억원 * 0.6 * 0.25(4.5% * 5.5년)) * 사업비 등 : 396억원 * 신탁수수료 : 200억원 * 합계 : 1,100억원

사업비는 종전자산평가금액에 대한 이주비대출금액이자, 사업비, 신탁수수료 등으로 이루어진다. 상계주공5단지는 공사기간이 4년(48개월)인 만큼 이주이후 입주까지의 기간은 5.5년 정도가 될 것이고 해당시점 대출금리를 4.5%로 산정하면 총 이주비대출비용은 504억원이다. 사업비는 조합운영비, 설계, 감리, 감정평가 및 사업비대출이자 등의 비용을 의미하며, 신탁수수료란 한국자산신탁과 신탁계약을 맺은 것에 따른 수탁수수료이다. 보통 수탁수수료는 총 비용의 1~3%정도로 책정되기에 신탁수수료를 200억원으로 산정하면, 총 사업비는 1,100억원 정도로 추정된다.

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4) 총비용추정

* 종전자산평가액 : 3,360억원 * 공사비 : 4,246억원 * 사업비 : 1,100억원 * 합계 : 8,706억원

종전자산평가금액, 공사비, 사업비를 합산한 총 비용은 8,706억원이다.

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b. 총수익

상계주공5단지 평형별 세대수

상계주공5단지의 평면도를 보면 따로 근린생활시설 등 상가가 없기 때문에 조합원.일반분양수익, 그리고 임대주택의 매각수익으로 이루어진다. 각각 분양에 따른 면적 및 세대수는 아래와 같다.

* 총 연면적 : 45,209평 * 총 공급면적 : 28,707평(996세대) - 조합원분양 : 24,805평(838세대) - 일반분양 : 102평(17평*6세대) - 임대 : 3,800평(25평*152세대)

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1) 분양수익(조합원분양 + 일반분양)

* 총 분양면적 : 24,907평 * 평당 분양가 : 3,200만원/평 * 총 분양수익 : 7,970억원

분양수익은 조합원분양수익과 일반분양수익을 더한 금액이다. 상계주공5단지의 경우 일반분양이 17평(전용39형) 6세대에 불과하기 때문에, 조합원분양가와 일반분양가를 평당 3,200만원으로 동일하게 산정해도 무방할 것으로 보인다. 이에 따라 총 분양면적 24,907평에 대해 평당 분양가를 3,200만원으로 산정한다면, 총 분양수익은 7,970억원이 된다.

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2) 임대주택수익

* 총 임대주택면적 : 3,800평(토지기부체납) * 평당 비용 : 1,000만원/평 * 임대주택수익 : 380억원

임대주택수익은 공급면적 기준 3,800평의 총 임대주택면적에 대해 토지는 기부체납을 하고 건물분에 대한 공사비만 지급받는 것으로 하면, 공급면적당 1,000만원으로 임대주택수익을 산정할 수 있으며, 3,800평의 임대주택에 대한 수익금액은 380억원이다.

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3) 수익합계

* 분양수입합계 : 7,970억원 * 임대주택수익 : 380억원 * 총수익 : 8,350억원

(조합원,일반)분양수익 및 임대주택수익의 합계는 8,350억원이다.

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c. 사업성분석 결론

* 총 비용 : 8,706억원 * 종전자산평가액 : 3,360억원 * 총 수익 : 8,350억원 * 비례률 : 89.4% * 세대당 종전자산평가액 : 3.58억원

총 비용, 총 수익, 종전자산평가금액을 바탕으로 비례률을 산정하면, 총 수익이 총 비용보다 356억원이 적기 때문에, 종전자산평가금액에 대한 비례률은 3,004억원 / 3,360억원으로 89.4%가 나온다. 이는 4억원의 종전자산평가금액을 받은 세대 기준 약 3.58억원이 권리가액이 된다.

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각 평형별 분양가 / 권리가액 / 추가분담금 - 17평 : 5.44억원 - 3.58억원 = 1.86억원 - 25평 : 8억원 - 3.58억원 = 4.42억원 - 29평 : 9.28억원 - 3.58억원 = 5.7억원 - 34평 : 10.88억원 - 3.58억원 = 7.3억원

평당 3,200만원을 기준으로 하였을 때, 분양가는 25평 8억원, 29평 9.28억원, 34평 10.88억원이다. 그리고 여기에 권리가액을 제한 추가분담금은 25평 4.42억원, 29평 5.7억원, 34평 7.3억원으로 산정된다. 신탁사 선정 당시 상계주공5단지의 추정분담금은 34평 배정시 약 4억원 이었으나, 특히 공사비의 상승으로 인해 추가분담금이 평형별로 2~3억원이상으로 늘어난 것으로 추정된다. 이는 사업진행속도, 공사비 등에 따라 다소 유동적이지만 위에서 책정된 사업비 이외 추가적인 비용부담(사업비에 대한 이자, 기성고에 따른 미지급 공사대금 등)을 감안한다면 이와 비슷하거나 사업진행이 지연될 시 이보다 더 높은 수준의 추가분담금이 나올 수 도 있다.

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3. 결론

결론은 아래와 같다.

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a. 불합리한 계약조항이 보인다.

 

GS건설 입찰견적서 제출(안)

상계주공5단지는 시공사선정이 한창 어려웠던 '23년 1월 시공사선정이 이루어진 곳으로, GS건설과 수의계약을 하였다. 이 당시 계약조건을 보면,조합에서 제시한 입찰지침서를 GS건설측이 몇몇 부분을 임의로 수정하여 입찰조건을 제출하였는데, 이를 보면 다소 불합리한 조건의 계약조항들이 보인다.

예를 들어 물가상승에 따른 공사비 변동여부를 보면, 시공사선정이 '23년 1월 이루어졌음에도 '22년 10월을 기준 공사비를 책정해 이보다 늦어지면 소비자물자지수와 건설공사비지수의 평균가격으로 공사비인상분을 반영한 점(시공사 선정시점기준 착공을 하더라도 공사비는 시공사선정 당시 공사비보다 더 상승한다.), 그리고 미지급한 공사대금에 대한 이자를 91일물 CD금리(현재 3.55%)에 가산금리 5%를 더해 금리여하에 관계없이 최소 6%이상의 고금리로 미지급공사대금을 산출한 점이 대표적인 불합리한 조항으로 보인다. 최근 시공사선정이 잘 이루어지지 않은 만큼 시공사선정에서 갑(시행사=조합)과 을(시공사)가 바뀌어진 모습을 보이기도 한다.

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b. 외곽지역 재건축이 어려워질 수 있다.

상계주공 단지안내도

공사비 인상이 지속되면, 외곽지역의 경우 실질적으로 재건축이 더 어려워 질 수 있다. 상계주공5단지의 경우 대지지분이 12.18평으로 그리 큰 편은 아니지만, 세대당 추정권리가액(약 3.58억원)을 감안하면 평당 3,000만원 미만으로 토지를 매입한 셈이 된다. 하지만 이에 대한 공사비 등을 감안하였을 때, 아파트를 지어 분양하는 비용이 평당 3,200만원이 나온다는 것은 서울 외곽의 용적률이 높은 구축아파트의 경우 공사비가 오를수록 재건축의 진행이 더 어려워질 수 있다는 것을 의미한다. 예를 들어 용적률 170~200% 수준의 상계주공단지를 현행 제도 하에서 재건축을 진행한다면, 내야 할 추가분담금이 상계주공5단지보다 더 커질 것이고, 심하면 신축아파트를 분양받는 비용과 비슷한 수준의 추가분담금을 내야 할 수 도 있다. 이처럼 많은 분담금을 내는 것은 결코 쉽지 않기 때문에, 현행수준에서 획기적인 재건축 관련 규제완화책이 나오지 않는 한 지금 분위기에서는 상계주공 등 서울외곽지역도 재건축이 사실상 어려워질 것으로 보인다.

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c. 투자에 신중해야 된다.

상계주공5단지 가격

상계주공5단지의 경우 '21년 상반기 7억원대 중.후반까지 거래가 이루어진 것이 있었다. 이 당시에는 비교대상 아파트였던 포레나노원 34평이 14억원 이상의 가격을 보이고 있었고, 상계주공5단지에서 34평을 배정받을 때, 예상추가분담금이 5억원 정도로 예상하였기 때문에 7억원대 중.후반에 거래가 이루어진 것으로 보인다. 하지만 현재는 노원포레나 등 서울외곽지역 신축아파트 34평의 가격이 11~12억원까지 조정되었으며, 상계주공5단지에서 34평 배정시 추정분담금이 7억원 이상으로 보이기 때문에, 매매가가 5억원까지 조정된 것으로 보인다.(5억원에 이를 매수한다면 25평 배정시 총투자금 9.42억원, 29평 배정시 10.7억원, 34평 배정시 12.3억원이다.) 하지만 재건축의 경우 아직 정확한 공사비상승액 및 추정분담금을 확정하기 어렵기 때문에, 상계주공5단지를 지금 매수하라고 쉽게 권유하기는 어려울 것으로 생각된다.